Allées et venues inhabituelles
Des personnes différentes arrivent avec bagages, repartent vite, disposent des clés ou utilisent le logement comme hébergement temporaire.
Service particulier · Litige immobilier
Sous-location illégale : la preuve pour reprendre votre bien.
Votre locataire sous-loue votre appartement sur Airbnb, Booking ou à un tiers sans votre accord ? Nos détectives agréés CNAPS établissent un rapport exploitable pour votre avocat, votre commissaire de justice et le tribunal.
Consultation initiale gratuite · Rapport circonstancié · Intervention Paris, Bordeaux et France entière
5 à 14 jpremiers éléments
CNAPSdétectives agréés
Airbnbpreuves documentées
Bailrésiliation possible
Reconnaître le problème
Ces signes doivent vous alerter.
La sous-location non autorisée laisse souvent des traces : comportements inhabituels, annonces en ligne, allées et venues répétées, courriers inconnus. Notre rôle consiste à transformer un soupçon en éléments factuels, datés et juridiquement exploitables.
Annonce Airbnb, Booking ou Leboncoin
Photos du bien, calendrier de disponibilité, commentaires, pseudo de l'hôte et tarifs peuvent être archivés dans un dossier probatoire.
Locataire rarement présent
Le locataire principal ne semble plus vivre dans le logement, tout en percevant des sommes auprès de tiers occupants.
Noms inconnus sur la boîte aux lettres
Plusieurs noms apparaissent, des courriers arrivent pour des tiers ou la domiciliation semble détournée.
Refus répétés d'accès au logement
Les visites légitimes pour travaux, entretien ou état des lieux sont systématiquement repoussées sans explication cohérente.
Signalement par gardien ou copropriété
Le gardien, le syndic ou les voisins constatent des nuisances, des arrivées tardives ou une rotation de personnes.
Les cas traités
Sous-location classique ou location touristique.
La stratégie d'enquête varie selon le schéma : bail de fait avec un tiers, exploitation touristique intensive, absence du locataire principal ou réseau organisé sur plusieurs biens.
Sous-location classique
Le locataire principal quitte le logement ou n'y réside quasiment plus, puis loue le bien à un tiers sur plusieurs semaines ou plusieurs mois.
- bail verbal ou écrit avec un sous-locataire ;
- occupation durable par une personne non prévue au contrat ;
- courriers et domiciliation au nom de tiers ;
- loyer encaissé par le locataire principal.
Sous-location Airbnb ou Booking
Le logement est exploité comme meublé touristique, parfois plusieurs dizaines de nuits par an, avec revenus importants et risques pour le bailleur.
- annonce en ligne avec photos reconnaissables ;
- rotation de voyageurs et nuisances ;
- calendrier de disponibilité et commentaires ;
- revenus locatifs à reconstituer.
Cadre légal & méthode
Trois preuves pour un dossier solide.
Nous travaillons à partir du cadre juridique, des traces numériques et d'observations proportionnées depuis l'espace public. L'objectif : produire un rapport factuel, chronologique et utilisable en procédure civile.
Le fondement juridique
L'article 8 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire ne peut ni céder son contrat de location, ni sous-louer le logement sans l'accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer.
Article 8 · Loi du 6 juillet 1989
Le locataire ne peut sous-louer le logement sans accord écrit du propriétaire. Cette interdiction vaut même lorsque le bail ne détaille pas explicitement le cas Airbnb.
Ce que vous pouvez demander
Résiliation du bailPour manquement grave aux obligations locatives.
Reversement des loyersBénéfices tirés de la sous-location non autorisée.
ExpulsionDu locataire et des occupants sans droit.
Dommages-intérêtsDégradations, troubles ou préjudice du bailleur.
Nos méthodes d'investigation
Enquête OSINT. Recherche et archivage des annonces sur Airbnb, Booking, Abritel, Leboncoin et plateformes comparables : photos, tarifs, calendrier, commentaires et identité de l'hôte.
Surveillance terrain. Observations depuis l'espace public pour documenter les arrivées, départs, personnes occupant le bien et absence éventuelle du locataire principal.
Coordination juridique. Le rapport peut nourrir une mise en demeure, une demande de constat par commissaire de justice ou une procédure devant le tribunal judiciaire.
Nos investigations sont conduites par des détectives privés agréés CNAPS, dans un cadre proportionné, sans intrusion dans le domicile et avec une documentation exploitable par votre conseil.
Cas concret anonymisé
Appartement exploité en Airbnb à plein temps.
Appartement de 45 m² dans Paris : 47 commentaires en 18 mois.
Un propriétaire constate que son locataire, censé occuper le logement, n'est presque jamais visible. Une voisine évoque des valises et des voyageurs chaque week-end. Notre enquête OSINT identifie rapidement une annonce active à l'adresse exacte, avec photos reconnaissables et calendrier très occupé.
Une surveillance terrain de six jours documente quatorze arrivées et départs de voyageurs différents. Le locataire principal n'est aperçu qu'une seule fois. Un rapport complet est remis au bailleur et à son avocat.
Notre processus
4 étapes pour reprendre la main.
1
Consultation confidentielle
Vous nous décrivez la situation : adresse, type de bail, identité du locataire, premiers signaux et éventuels témoignages de voisins.
2
Recherche OSINT immédiate
Nous vérifions les plateformes et archivons les indices numériques exploitables : annonce, photos, commentaires, tarifs et disponibilités.
3
Observation terrain ciblée
Si nécessaire, nous documentons les allées et venues, la présence de tiers occupants et l'absence du locataire principal.
4
Rapport et suite juridique
Vous recevez un rapport chronologique, factuel et exploitable par votre avocat ou votre commissaire de justice.
Tarifs indicatifs
Un budget proportionné à l'enjeu locatif.
Le devis dépend du nombre de plateformes à vérifier, de la durée de surveillance nécessaire et du besoin de coordination juridique.
Enquête OSINT
900–1 500 € HT
Recherche, captures et archivage des annonces visibles en ligne.
OSINT + terrain
2 000–3 500 € HT
Enquête complète avec surveillance physique et rapport circonstancié.
Dossier multi-biens
Sur devis
Réseau organisé, plusieurs logements ou coordination avocat/commissaire de justice.
Ces frais peuvent être intégrés à votre stratégie de recouvrement des loyers perçus et des dommages-intérêts, selon l'analyse de votre conseil.
Zones d'intervention
Paris, Bordeaux et grandes métropoles.
La sous-location illicite touche particulièrement les villes en tension locative et les zones touristiques. Nos équipes interviennent en Île-de-France, Nouvelle-Aquitaine, Occitanie, Grand Est, Hauts-de-France et Sud-Est.
Paris Île-de-France
Bordeaux & Occitanie
Strasbourg & région Est
Hauts-de-France
Sud-Est
Besoin d'une vérification ?
Nous pouvons commencer par une recherche documentaire avant toute surveillance terrain.
Appeler maintenantVotre locataire sous-loue sans votre accord ?
Nous vérifions rapidement les plateformes, évaluons la nécessité d'une surveillance terrain et vous remettons un devis clair avant toute mission.